2011年元月，经过几个月的努力，侨胞韩先生的百元店终于在马德里郊区开张。韩先生所租店面的房东是一个西班牙人，他与房东签署了长达3年的租赁合同，每个月，他都将1800欧元的房租汇付房东的指定账户。

2012年4月底，韩先生接到房东的电话。房东称目前他正在和LOCAL贷款的银行打官司，店面的租金暂时不要支付给他。随后，韩先生接到法院的通知，按照要求，他从5月份开始将房租直接交到法院指定的账户。

4个月后，韩先生竟然接到了法院的传票，原来房东贷款的银行称LOCAL的房东已经启动破产程序，由于他无力偿还店铺的贷款，所以银行决定将韩先生百元店租用的这个LOCAL强制收回，并要求韩先生尽快搬走。


韩先生觉得银行这种做法非常不合理，因为他与房东签订的合约是36个月的，现在才刚刚过了20个月，还有16个月合同才到期。另外，当初搞装修花了好多钱，如果提前搬走，对自己是非常不利的。况且，经过一年多的努力，百元店在当地已经被附近的居民认可，如果现在搬家，那这一年多不都白费了吗？

为了保住这个LOCAL，韩先生已经将房租付给银行了，为何银行还要赶他走呢？为了驳回银行的起诉，继续持有这个这个店铺的经营权，韩先生请西班牙中国律师事务所主持律师季奕鸿先生为其出庭辩护。

2013年年初，韩先生百元店店铺纠纷案在马德里民事法庭开庭。作为韩先生的代理律师，季律师向法庭提供了一系列证据，包括店面租赁的原始合同，合同执行期间韩先生上缴的税务状况。

另外，还出具了租赁期间，韩先生支付的房租、水电等费用的书面材料。这些书面采材料充分证明了韩先生没有做出任何违约、违法的行为，进而原合同应该继续执行。可银行的代理律师的观点明确，当初签订的租赁合同是韩先生以个人名义签订的，而后续上缴的税务都是用百元店公司的名义。季律师反驳，并以证据证明韩先生就是这家百元店的法人代表。

紧接着对方律师又提出韩先生提供给法庭的只有大概70%的付房租证明，同时依据原租赁合同上的条款：如果房东将这个店面出售，那么租赁合同将终止。

针对对方律师提出的这两点质疑，季律师又进一步解释道，70%的付房租证明足以说明履行合同规定的义务，起码不能证明没履行合同义务。但是对于银行代理律师提出第二个问题，存在比较大的争议，法庭辩论主要集中在这点上。
当时，季律师提出按照原合同规定，出售店面的前提条件是房东主动、自愿将不动产卖出去，而事实上是房东因无法偿还银行贷款，被迫失去了该店面的持有权。所以，针对实际情况不能以合同条款上的规定要求承租人韩先生撤出。
法官采信了季律师的辩护意见，最终判定银行败诉，原租赁合同仍然继续照常履行，直到合同终止，韩先生应将所欠房租支付给银行。

在采访中，季律师告诉记者，在辩护过程中他引用了西班牙城市房屋租赁法第13条上的条款，“商业LOCAL的拥有者发生变更，原租赁合同的承租人权利仍然依法受到保护。”

进入2013年，西班牙的经济危机的后遗症愈发明显，本土的企业倒闭和个人破产的事件也越来越多。希望本期的案例可以对侨胞处理类似租赁纠纷案件时有所启示。[欧华报]